Szarban az ingatlanpiac? Avagy mi várható 2023-ban?
Rengetegen fejtegetik, hogy mi vár az ingatlan piacra idén. Gazdasági válság, az erre adott válaszok, a szomszédban folyó háború elég baljós képet fest. Regionális szinten (Dunaújváros) erre a balsors tortára csak hab a Vasmű jelenlegi áldatlan, rendezetlen helyzete, és az e körüli rengeteg egymásnak ellentmondó információ. Szóval ezek alapján minden okunk meg lehetne a pánikra, de ugyanakkor számos tényező szól amellett, hogy a globális piaci összeomlás elmarad. A legjobb, ha nem feltevésekbe bocsátkozunk, mivel (sok) pénzről van szó, hanem a hivatalos adatokat vesszük alapul, és a statisztikák alapján vonnunk le következtetéseket az előttünk álló időszak tekintetében. Ebben fog segíteni nekünk a frissen kijött DH barométer, amiben részletesen elemzik a 2022 év ingatlanpiacát, valamint ez alapján tesznek előre jelzéseket a 2023-as évre. Nézzük is a számokat!
Mit mondanak a számok?
Nézzünk első körben néhány érdekességet a tavalyi év vonatkozásában. A 2022 es évben összesen 125.171 ingatlan adásvételi tranzakció történt, ami laikusként hatalmas számnak tűnik, azonban ez már egy 22% os csökkenés!! a 2021 es évhez képest! Az idei évre ennél is szerényebb, 90-110.000 közötti tranzakció számot jósolnak nekünk. Tavaly összesen 1217 milliárd forintnyi lakás célú jelzáloghitelt folyósítottak ki a bankok, ami szintén hordoz magában egy 6,6% os visszaesést, az egyébként rekorder 2021 es évhez képest. Ezek elsőre elég negatív színezetű számok, azonban nem szabad elfelejteni, hogy bizonyos döntéseket az év végére hagytak, és a tavaly decemberben bejelentett, megmaradó állami támogatások pozitív üzenete biztonságot, és kiszámíthatóságot sugall a piac számára.
Nézzük a tranzakció számokat!
A Fenti táblázat mutatja az elmúlt időszak (2008 óta) ingatlan adásvételi tranzakció számait, éves bontásban, illetve a táblázat második fele tagolja a 2022 es évet havi bontásban. Amit láthatunk, hogy a 2021-es év tranzakció szám tekintetében is kiemelkedő volt, viszont a tavalyi évben vissza esett ez a mutató is. Viszont még jóval felette vagyunk a 2008 as válságkori számoknak. A 2022 évet részleteiben nézzük, akkor az látható, hogy év végére drasztikusan esett a tranzakció szám, a COVID kirobbanásakor lezárások idején volt ilyen alacsony. Plusz infó, hogy az év végén mindig csökken ez a szám, de a tavalyi kiemelkedő volt.
Nézzük ugyanerre az időszakra az országos lakás árindexeket!
Ahhoz hogy ezt a táblázatott megértsük, tudnunk kell, hogy 2008 óta vezetik. A 2008 as árakat határozták meg kiindulási adatnak, ez lett a 100 százalékpontos, és ehhez mérten mutatja, hogyan változtak az árak az évek során. Láthatjuk, hogy az ingatlan árak a csúcspontot 2022 első negyedévében érték el, majd év végéig be következett egy hét százalékpontos árcsökkenés. Azonban ami ennél drasztikusabb, az alsó szaggatott vonal jelzi, az ingatlanok reálértékének alakulását. Azaz ha figyelembe vesszük az inflációt, akkor összesen egy 22% árcsökkenés történt! Ami azt jelenti, egyszerűsítve, ha ma ugyan annyi forintért adnám el a lakásom, mint egy évvel ezelőtt, akkor pontosan 22% mínuszban lennék, hiába kapok érte ugyanannyit. De ezen felül nominálisan- számszerűen is történt csökkenés, tavaly év végéig 6% ot mértek a DH-nál.
Emellett készült statisztika a keresleti indexekről is, ami megmutatja, hogy 2022 év második felére drasztikusan esett a kereslet országosan, a befektetők jóformán el tűntek a piacról, míg az év első ¾-ben ők voltak többségben. Az új építésű lakások számáról az ELTINGA adatbázisa alapján tájékozódtunk. E szerint mérséklődött az újépítésű lakások értékesítése az értékesítettség fázisának megoszlása alapján az előző negyedévben mért adatokhoz viszonyítva. Az új építésű ingatlanok 65% már el kelt, 32% van piacon, a többi tervezés alatt illetve foglalózva van. Ezzel együtt folyamosan csökkeni fog a piacra kerülő újépítésű ingatlanok száma. Az elemzés szerint a panellakásokat nagyságrendileg 20%-al gyorsabban sikerült eladni, mint a tégla lakásokat.
Mi a konzekvencia? Mi várható 2023-ban?
Ezek alapján láthatjuk, hogy bár az ingatlan árak nominálisan jelenleg, 6-10% ott csökkentek, valójában ez már közel 30% árcsökkenést jelent- az inflációnak, és a remekül prosperáló forintnak hála- így megítélésem szerint számszerűen nagyobb árcsökkenést már nem lehet várni a piacon. Mivel csökken a piacra kerülő új építésű ingatlanok száma, nőni fog a kereslet a műszakilag és esztétikailag is felújított ingatlanok iránt, ezeket amúgy is kevésbé viseli meg a jelenlegi helyzet. Regionális tapasztalat, azaz minket is inkább a felújított, drágább, de mind esztétikailag és műszakilag kifogástalan állapotú ingatlanok miatt keresnek, ezekre van igény.
Azonban az átlagos állapotú, és felújítandó lakások árába bele kell kalkulálni a csökkenést, a tavalyi árakat egyelőre ( a következő 1,5-2 évre egész biztosan) el lehet felejteni. A mostani helyzet kifejezetten a lakásvásárlók, a saját célra vásárlók számára kedvez. A megmaradó állami támogatások, az árcsökkenés, az infláció és a kialakult alku pozíció mind a vevőknek kedvez.
Az értékesítési idő az alacsony tranzakciószámnak köszönhetően meg nyúlik, ami korábban 1-2 hónap volt, most 3-4, felújítandó ingatlan esetében akár 6 hónap is lehet. És az idő most az eladók ellen dolgozik, így kardinális fontosságú, hogy jól lőjék be az eladási árat- ez szokott nehezen menni, nehéz elengedni az álmokat, de közben arra is figyelni kell, hogy ne tegyük túl alacsonyra, mert akkor pénzt vesztünk- és a megfelelő célközönségnek hirdessünk. Ha úgy gondolja, hogy ezt szeretné inkább szakemberekre bízni, keressen minket bizalommal, és segítünk!
Karda Gábor