Manapság egyre divatosabb befektetési forma, az ingatlan vásárlás, majd bérbe adás. Ha bele gondolunk, ez nem is csoda, hisz ha ingatlant vásárolunk, egy stabil, általában infláció követő befektetést vásárolunk. Az ingatlanok értéke az évek során növekedni fog, plusz ez idő alatt, ha bérbe adjuk, folyamatos bevételt is generál. Magas hozam, kicsi kockázat.
Azonban mint minden, ez is adóköteles tevékenység, és ettől a témától berzenkednek a tulajok. Persze nem azért, mert nem akarnának adót fizetni, hanem mert sokan nincsenek tisztában a hogyannal, és a mennyivel, ebben próbálok most egy kis segítséget nyújtani. Megjegyzem itt a hosszú távú bérbeadásról, nem pedig a rövidtávú szálláshely szolgáltatásról lesz szó.
Ki fizeti az adót?Először is tisztázni kell, hogy a tulajdonos-bérbeadó magánszemély-e? Ha vállalkozásról van szó, akkor a vállalkozás adózási módja szerint kell le adóznunk a bevételeket. Ha magánszemélyként keletkezik jövedelmünk, akkor Személyi Jövedelemadót kell fizetnünk utána. A második kérdés, hogy a bérlő magánszemély, vagy vállalkozás-e? A legegyszerűbb esett, ha magánszemély ad ki bérbe magánszemélynek. Amennyiben a bérlő vállalkozás, úgy az adó terheket ő rendezi, de erről még késöbb szót ejtek.
Hogyan és Mennyit?Ha magánszemély adja bérbe, magánszemélynek, két féle képen számolhatjuk ki, hogy mennyi adót kell fizetnünk a befolyt összegek után. Az egyik, az egyszerűbb megoldás, a 10%-os költséghányad elszámolásával történik. Ez esetben adott a bérbeadásból befolyt összeg, ebből le vonhatunk egy 10%-os költséget, és a megmaradt 90% után fizetjük be a 15%-os SZJA-t. Számszerűsítve, kiadunk egy ingatlant 100.000 ft bérleti díjon, ebből automatikusan le írhatunk 10.000 ft költség hányadot, azaz a 90.000 ft után fizetjük meg az SZJA (15%) ot ami 13.500 ft/hó.
Előnye: Nem szükséges számlákat gyűjtögetni, relatíve egyszerű kiszámolni és követni.
Hátránya: Maximum a befolyt összeg 10%-a irható le költségként, nem tudsz amortizációval számolni.
Buktató: Érdemes vigyázni, amennyiben a bérleti díj mellé fix rezsi költséget kérsz a bérlőtől, az is a bevételeid közé számit,(ergo adózni kell utána) hiába fizeted azt tovább a szolgáltató felé. Ilyen esetben a legcélszerűbb a költségelszámolós - diktálós-megoldást választani, és ez esetben nem számít plusz bevételnek ez az összeg.
A másik esett, amikor tételes költség elszámolással adjuk bérbe ingatlanunk. Ebben az esetben vezetnünk kell kiadásainkat, azokat le vonhatjuk bevételeinkből, és a különbőzet, után adózunk. Tehát ha bérbe adunk egy ingatlant 100.000 ft ért, akkor tudunk elszámolni értékcsökkenést, (ennek az évi leírási kulcsa 2,3 vagy 6% lehet, azaz egy 20 mft os ingatlan esetén éves 400.000ft, ami havonta 33.333 ft) illetve esetlegesen felmerülő költségeket-, amik igazolhatóan az ingatlanhoz illetve annak bérbe adásához kapcsolódnak, Ilyenek lehetnek a felújítás vagy karbantartás költségei, zárcsere, klíma beépítése, vagy ha bútorozottan adjuk bérbe az ingatlant, akkor még az oda vásárolt bútorok is, amennyiben egységáruk nem haladja meg a 200.000 forintot.- Ergo 100.000ft bérleti díj-33.333 amortizáció-egyébb elszámolható ktg= jövedelem*0,15=SZJA
Ha tehát tudunk költségeket elszámolni, és van kapacitásunk ezt adminisztrálni, akkor érdemes lehet a második adózási módot választani. Ha az egyszerűségre törekszünk, akkor maradjunk az első opciónál.
Kell-e számlát adni a bérleti díjról?Magánszemély magánszemélynek ad bérbe, ebben az esetben amennyiben a bérlő nem kéri, nem vagyunk kötelesek számlát adni, de ebben az esetben is érdemes egy készpénzátvételi papírt írni, esetleg Excel táblában vezetni a pénzmozgásokat. Adózni a bérleti szerződésben megjelölt bérleti díj után kell ebben az esetben. Ha a bérlő ragaszkodik a számlához, akkor adószámot szükséges igényelni, és ezzel tudunk vásárolni számla tömböt, illetve regisztrálni bármelyik számlázó programba.
Mikor, és hova kell adózni?Az SZJA fizetési kötelezettség az mindig az előző éves bevételeket érinti, azonban a hivatalos elő írás, hogy negyedévente szükséges adó előleget fizetnünk a bérbeadásból befolyt jövedelmek után. Azaz:
I. negyedév (január-február-március): az ingatlanbérbeadás adóelőleg fizetés határideje: április 12.
II. negyedév (április-május-június): az ingatlanbérbeadás adóelőleg fizetés határideje: július 12.
III. negyedév (július-augusztus-szeptember): az ingatlanbérbeadás adóelőleg fizetés határideje: október 12.
IV. negyedév (október-november-december): az ingatlanbérbeadásadóelőleg fizetés határideje: következő év január 12.
Ezek a befizetési határidők.
A NAV-hoz befizetendő szja előleget erre a bankszámlaszámra kell utalni:
- Személyi jövedelemadó: 10032000-06056353-00000000
A közlemény rovatba az adóazonosító jeled, illetve ha adószámot igényeltél, akkor azt szükséges be írni.
Ha magadnak szeretnéd elintézni a bevallás részét is, ugy a 23 SZJA nyomtatvány, A lapjának 7-8 pontját lesz szükséges kitöltened. Ehhez azonban ÁNYK nyomtatványkitöltőre is szükség van, és csak abban az esetben ajánlom, ha rutinosan boldogulsz az ilyen feladatokkal.
Összefoglalva ki választhatod, hogy milyen módon akarod elszámolni a bevételeid- fix 10% os költséghányaddal, vagy tételesen) ez alapján kijön, hogy mekkora jövedelmére tettél szert adott negyedévben, és ennek a 15%-át, az SZJA-t fizeted meg a fent leírt módón.
Tipp: Jelenleg érvényes jogszabályok szerint az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem után fizetendő SZJA esetében is igénybe vehetőek a családi adókedvezmények.
És mi a teendő, ha cég béreli tőlem az ingatlant?Nos ha vállalkozás a bérlőd, akkor ő valószínűleg fog számlát kérni tőled, bár ők is el tudják számolni bérleti szerződés alapján a költségeket. Az adózás annyiban más, hogy a bérbevevő vállalkozásnak - még ha az csak egy kis katás fodrász is - kötelessége bér számfejteni a bérleti díjat olyan rendszerességgel, ahogyan az kifizetésre kerül, akár számlázzuk, akár csak szimplán adóazonosító jellel adunk bérbe. Ilyenkor a vállalkozásnak le kell vonnia az adót, és azt a NAV felé elutalni, a magánszemélynek pedig csak a nettó bérleti díjat szabad kifizetnie. Természetesen ugyanúgy, mint egy bér esetében, az éves kifizetésekről legkésőbb következő év január 31-ig ki kell adnia az ’M30-as igazolást' a magánszemély részére, aki ez alapján el tudja készíteni az SZJA bevallását május 20-ig.
Ergo ez esetben az adóval csökkentett összeget kapjuk meg, és az adminisztrációs terhek jelentős része a vállalkozót érinti.
Röviden össze foglalva ezek a legfontosabb tudnivalók a bérbeadással kapcsolatos adózásról. Ha szeretné, hogy bérbe adott ingatlanja passzív bevételként funkcionáljon, keressen minket bizalommal. Lakás Assistancia szolgáltatásunk keretében minden felmerülő feladatott intézünk Ön helyett, szedjük a bérleti díjakat, továbbítjuk Ön felé, rendezzük a közüzemeket, tartjuk a kapcsolatot a bérlőkkel, és megoldjuk a felmerülő problémákat.
Karda Gábor